物業公司服務質量有瑕疵，卻要求支付十幾萬元物業費，最終經二審法院判決超過訴訟時效並且酌減服務費，業主只需要支付3萬元物業費。這是北京市第一中級人民法院於近日判決的一起物業費糾紛案。

　　目前，由於各物業公司發展良莠不齊、業主合同意識欠缺，致使拖欠費用的情況較為多發，從而引發糾紛。北京市第二中級人民法院曾在去年對此進行統計，發現物業服務企業索要物業費糾紛占全部物業糾紛案件九成以上。訴訟請求主要集中在追索物業費、逾期支付物業費的違約金等。

　　“物業糾紛多發的一個主要原因是，多數物業公司是前期物業公司，這些公司是開發商組建或者指定，他們並不是嚴格按照公開招標或者競聘的方式產生，服務意識也先天不足。隨著業主的維權意識不斷提高，當物業公司提供的服務有瑕疵或者其他不完善的地方時，業主也常常用拒絕交納物業費作為抗爭方式。”上述北京市一中院審理的物業費案件辦案律師王樹德向記者介紹說。

　　但是，北京市二中院通過調研審判結果發現，物業服務企業勝訴率高。

　　中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓告訴《法制日報》記者，根據物業服務協議，物業費是一個法律關系清晰的債務關系。業主以物業公司未能提供滿意的物業服務為由拒交物業費，需舉證因物業公司過錯而給業主造成人身和財產損失，否則一旦物業公司訴至法院，業主在很大程度上會敗訴。

　　根據曾經承辦此類案件的經驗，王樹德向記者介紹，多數物業糾紛起因是業主因為服務差而拒絕交納物業費。業主在此類案件中是否占據主動取決於對相關法律法規的了解程度，以及舉證規則的合理運用，通過這些手段讓法院認定物業公司服務確實不達標，那麽物業公司不可能全額拿到物業管理費。另外，對於業主欠交物業費，很多物業公司都存在怠於追索，這樣業主也可以援引訴訟時效的相關規定來對抗物業公司，在一定程度也能讓業主處於優勢地位。

　　上述案件之所以能夠被法院減免一部分物業費，業主請求獲得認可，此案另一名律師林艷英向記者介紹，案件處理過程中，業主往往理直氣壯，但是在訴訟中又不能充分舉證，以至於訴訟結果對自己不利。造成這種結果的主要原因除了日常生活中沒有收集物業不達標的證據外，缺乏對舉證規則以及相關法律法規的了解，也是另外一個不可忽視的原因。

　　在律師看來，正是這些原因造成舉證上的困難。“以上述一中院二審的這起案件為例，物業公司的物業服務不達標的事實客觀存在，代理人收集了近期微信群記錄、部分業主違章建設照片、亂停車、攝像頭毀損等照片，但是對於以往物業服務是否達標，業主並不能充分舉證，所以在法院認定的酌減標準上會有一定的折扣。這是我們遇到的第一個困難，第二個困難是訴訟時效，很多人認為物業服務在持續，所以即使物業公司長期不主張物業費也不應該受到訴訟時效制度的調整，一審法院就持有這種觀點。所以，一審判決只是酌減了部分物業費，而沒有支持訴訟時效的抗辯。”林艷英說，二審中的訴訟焦點幾乎全部圍繞訴訟時效，根據《北京市高級人民法院關於審理物業管理糾紛案件的意見》中“法院在審理物業公司審理追索物業服務費案件，在適用訴訟時效時不宜過苛”，律師向二審法院提出，此意見恰恰表明物業費同樣應該受到訴訟時效調整，只是相對於其他債務案件審查標準相對寬松而已，“本案中，物業公司從未主張過權利，一審和二審過程中也從未提交過催收的任何證據，屬於很明顯的怠於行使權利的行為。二審法院支持了我們的時效抗辯，在一審基礎上繼續扣減了兩年的物業費，物業起訴要求支付10萬余元物業費，最後業主只需交納3萬元”。--- 浙江中紹律師事務所