案情簡介:
沈某系甲村的社員,2016年1月1日甲村與沈某簽訂了一份《某某鎮農村土地承包經營權委托流轉合同》。雙方約定甲村將本村位於A、B等地的32戶農戶面積70畝的土地承包給沈某從事農業種植生產經營;流轉期限為5年,時間從2016年1月1日開始至2020年12月31日止;流轉價款每年800元/畝,流轉土地涉及上級補助給農戶的補貼歸農戶所有;流轉土地先付租費後用,土地流轉租費一年一付;每年的流轉租費在上一年度的12月底前一次性付給農戶;甲村在2016年1月1日交付流轉土地,沈某應在合同到期日歸還租賃土地等事項。
合同簽訂後,甲村依合同約定將32戶農戶的70畝土地統一交付給了沈某使用,在合同履行過程中沈某僅支付了2016年度的土地流轉租費56000元,但對2017年度、2018年度、2019年度三年度的土地流轉租費共計168000元未付,其中2020年度的土地流轉費未到支付時間。嗣後2017年度、2018年度、2019年度三年的土地流轉費經甲村催討,沈某分文未付,甲村遂將沈某訴至法院,訴訟請求為一、依法判令沈某立即支付土地流轉租費168000元,並支付其中56000元、56000元、56000元分別自2017年1月1日起、2018年1月1日起、從2019年1月1日起至款付清之日止按中國人民銀行規定的同期同檔次貸款基準利率計算的利息;二、本案訴訟費用由沈某承擔。
案件焦點:
一、甲村與沈某簽訂的《某某鎮農村土地承包經營權委托流轉合同》是否合法有效?
二、甲村在合同未到期的情況下能否主張土地流轉租費?
三、甲村主張的利息是否合理、合法?
代理/辯護意見:
代理詞
尊敬的審判員:
根據《民事訴訟法》第58條之規定,浙江中紹律師事務所接受本案甲村的委托,並指派我擔任本案甲村的訴訟代理人參加今天的庭審活動,通過剛才的庭審調查和舉證質證,代理人對本案的案情已基本了解,現發表代理意見如下:
一、代理人認為甲村與沈某於2016年1月1日簽訂的《某某鎮農村土地承包經營權委托流轉合同》合法有效。在庭審中,甲村已經向法庭提交了《某某鎮農村土地承包經營權委托流轉合同》一份,該份合同經甲村、沈某雙方簽字、蓋章,是雙方真實意思表示,遵循了平等、自願、等價有償的原則,不違反法律規定,是合法有效的。
二、代理人認為甲村在合同未到期的情況下能主張土地流轉租費,沈某應立即支付土地流轉費168000元,事實清楚、證據充分。在庭審中,甲村已經向法庭提交了雙方簽字、蓋章的《某某鎮農村土地承包經營權委托流轉合同》,合同中雙方約定,甲村將本村位於A、B等地的32戶農戶面積70畝的土地承包給沈某從事農業種植生產經營;流轉期限為5年,時間從2016年1月1日開始至2020年12月31日止;流轉價款每年800元/畝,流轉土地涉及上級補助給農戶的補貼歸農戶所有;流轉土地先付租費後用,土地流轉租費一年一付;每年的流轉租費在上一年度的12月底前一次性付給農戶。據此,2017年度、2018年度、2019年度的土地流轉租費各56000元應分別於2016年12月底前、2017年12月底前、2018年12月底前支付。
甲村已經依合同約定將32戶農戶的70畝土地統一交付給了沈某使用,在合同履行過程中沈某僅支付了2016年度的土地流轉租費56000元和保證金14000元,根據合同的約定,甲村在合同未到期的情況下,有權利在2018年12月31日後主張2017年度、2018年度、2019年度三年度的土地流轉租費共計168000元。為此根據法律規定依法成立的合同,對當事人具有法律約束力,當事人應當按照約定履行自己的義務。
三、代理人認為沈某應支付其中56000元、56000元、56000元分別自2017年1月1日起、2018年1月1日起、從2019年1月1日起至款付清之日止按中國人民銀行規定的同期同檔次貸款基準利率計算的利息。本案中甲村與沈某雙方對土地流轉費用的支付時間有約定,沈某長期拖欠土地流轉費用,給甲村造成一定的經濟損失,根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。沈某逾期支付土地流轉費用,給甲村造成的經濟損失,沈某應依法賠償。為此對於甲村要求沈某支付逾期利息的訴訟請求於法有據,計算標準及起止時間也合理合法。
以上代理意見望法庭采納,支持甲村的全部訴訟請求。
甲村代理人:黃長江
2019年 6月1日
判決結果:
一審法院經審理判決如下:一、沈某於本判決生效之日起三十日內支付甲村土地流轉租費合計人民幣168000元,並支付其中56000元、56000元、56000元分別自2017年1月1日起、2018年1月1日起、2019年1月1日起至實際款清日止按中國人民銀行公布的同期同類貸款利率計算的利息;二、本案訴訟費用減半收取1830元由沈某承擔。
案例分析:
一、土地承包經營權轉包合同糾紛管轄
根據《民事訴訟法》的規定,因農村土地承包合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
二、處理此類糾紛的法律依據
1、《中華人民共和國合同法》總則部分的相關規定,如本案中用到了第八條、一百零七條、一百零九條。
第八條 依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保護。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百零九條 當事人一方未支付價款或者報酬的,對方可以要求其支付價款或者報酬。
2、《中華人民共和國物權法》第三編第十一章“土地承包經營權”的相關規定
3、《農村土地承包法》、最高人民法院《關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》等相關規定。
三、本案中甲村與沈某簽訂的《某某鎮農村土地承包經營權委托流轉合同》是否有效?
《某某鎮農村土地承包經營權委托流轉合同》經雙方簽字、蓋章,是雙方真實意思表示,遵循了平等、自願、等價有償的原則,不違反法律規定,是合法有效的。既然是依法成立的合同,對當事人具有法律約束力,當事人應當按照約定履行自己的義務。
四、甲村在合同未到期的情況下能否主張土地流轉租費?
甲村在合同未到期的情況下能主張土地流轉租費,沈某應立即支付土地流轉費168000元。甲村與沈某簽訂的《某某鎮農村土地承包經營權委托流轉合同》,合同中雙方約定,甲村將本村位於A、B等地的32戶農戶面積70畝的土地承包給沈某從事農業種植生產經營;流轉期限為5年,時間從2016年1月1日開始至2020年12月31日止;流轉價款每年800元/畝,流轉土地涉及上級補助給農戶的補貼歸農戶所有;流轉土地先付租費後用,土地流轉租費一年一付;每年的流轉租費在上一年度的12月底前一次性付給農戶。據此,2017年度、2018年度、2019年度的土地流轉租費各56000元應分別於2016年12月底前、2017年12月底前、2018年12月底前支付。
甲村已經依合同約定將32戶農戶的70畝土地統一交付給了沈某使用,在合同履行過程中沈某僅支付了2016年度的土地流轉租費56000元和保證金14000元,根據合同的約定,甲村在合同未到期的情況下,有權利在2018年12月31日後主張2017年度、2018年度、2019年度三年度的土地流轉租費共計168000元。為此根據法律規定依法成立的合同,對當事人具有法律約束力,當事人應當按照約定履行自己的義務。
五、甲村主張的利息是否合理、合法?
因沈某拖欠土地流轉費用,給甲村造成損失,根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。對於甲村要求沈某支付逾期利息於法有據,計算標準及起止時間也合理。
結語和建議:
一、農村土地承包經營權委托流轉合同中的主體問題。
發包方的主體。根據《農村土地承包法》第12條的規定,發包方的主體是農村集體經濟組織、村民委員會或者村民小組。在村民小組集體所有的土地情形下,村民小組的利益是獨立的,其法律地位也必須獨立。此時發包方的主體只能是村民小組而不是村委會。因為村民小組發包土地是基於村民小組集體土地所有權的事實和依據農村土地承包法的規定代表村民小組集體進行的。
承包方的主體。司法解釋第3條規定:承包方是指以家庭承包方式承包本集體經濟組織農村土地的農戶,以及以其他方式承包農村土地的單位或者個人。
二、合同效力問題。
因為土地承包經營權具有用益物權性和其生產要素特征,土地承包經營權的流轉能夠活躍經濟,推動生產力的發展。所以農戶依法取得土地承包經營權後是可以依照法律的規定對土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉的。但《農村土地承包法》對因土地承包經營權的流轉關系規定了較為嚴格的限制條件,采取轉讓方式流轉的,應經發包方同意,采取轉包、出租、互換或其它方式流轉的,應經發包方備案。在土地承包經營權的流轉時均應當遵循平等、自願、等價有償的原則。對當事人之間沒有簽訂書面協議的,流轉合同無效。因此,對於此類案件糾紛,一定要以簽下合法有效的書面協議為準,且嚴格按照法律規定辦理好備案手續,否則會面臨敗訴的風險。
三、合同條款的設置問題。
一份好的合同,不僅可以保護當事人的合法權益,還可以減少訴累,使當事人免於將過多精力耗費在訴訟中。本案中,“先付後用”的條款設置就為當事人節省了訴訟時間,且合同其他條款約定清晰,也使訴訟程序走得更加順利。
四、土地流轉保證金的問題
合同中對於保證金的設置是有技巧的。如本案中土地流轉保證金就交的太少,起碼應設置為一年的租金,並且應該約定若沈某延期交付土地流轉租費,甲村有權利沒收土地流轉保證金。這樣配合“先付後用”的條款,在沈某違約時,甲村走訴訟途徑的損失是最小的,也可以省下執行這個程序。
五、盡量協商解決
在承租方沒有能力支付土地流轉租費時,應盡量協商解除合同、恢復原狀,這樣出租方能提前及時再次土地流轉,減少雙方的經濟損失。